EVA Gayrimenkul Değerleme, Türkiye'de hızla gelişen lojistik sektöründe merkezi güç ve aktarma bölgesi olma yolunda hızla mesafe kaydeden Ankara'nın lojistik sektörünü mercek altına alıyor.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Ankara Bölge Müdürü Zeynel Akkaya, 2013 yılında lojistik sektörünün 98 milyar dolarlık büyüklükle GSYH içindeki payının % 12,3 ulaştığını, iç ve dış ticaret ile iç ve dış yolcu sayısındaki gelişmeye bağlı olarak 2004-2013 döneminde yıllık ortalama %5,7 büyüme gösterdiğini belirtiyor. Sektörün 10 yıllık performansının, aynı dönemde yıllık ortalama %4,93 olarak gerçekleşen GSYH büyümesinin üstünde seyrettiğini ifade eden Akkaya, 2014 yılının ilk yarısında ulaştırma ve depolama faaliyetlerinin %3,1 ile GSYH büyümesine yakın bir büyüme sergilediğini kaydediyor.

Özellikle son yıllarda birçok atılım gerçekleştiren Türkiye'nin dünya pazarlarında konumunu güçlendirdiğini söyleyen Akkaya, bu gelişmede lojistik sektörünün kilit rol oynayarak öne çıktığını belirtiyor. Akkaya, sektörün öne çıkmasındaki en önemli faktörün Türkiye'nin Balkanlar, Ortadoğu, Kafkasya ve Doğu Akdeniz'deki ekonomik ve demografik merkezleri birbirlerine bağlayan coğrafi konumu ve uluslararası geçiş noktası olmasından kaynaklandığını ifade ediyor. Sektöre önemli yatırımların yapıldığını kaydeden Akkaya, karayolu, denizyolu, demiryolu ve havayolu altyapısı, liman ve gümrük kapıları, mevcut sanayi potansiyeli, lojistik köyler, lojistik üsler ve destek merkezlere yatırımların devam ettiğini belirtiyor.

Kilit merkez olma yolunda
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise Türkiye ekonomisi açısından lojistik faaliyetlerin dünya standartlarını yakalamasının iki önemli nedeni olduğunu ifade ediyor. Yazıcı, öncelikli nedenin Türkiye'nin coğrafi konumu itibariyle yakın bölgesine lojistik hizmet verebilecek tek ülke olduğunu kaydediyor. Ayrıca barındırdığı nüfus ve sahip olduğu büyük ekonomisi nedeniyle lojistik hizmetlerden yerli üretici ve ihracatçının önemli yarar sağlayacağını ifade ediyor. Türk ürünlerinin dış pazarlara erişim süresi ve maliyetinin azalacağını, bu durumun talebe olumlu etki edeceğini belirten Yazıcı, söz konusu genel tabloda Ankara'nın lojistik açıdan büyük öneme sahip olduğuna vurgu yapıyor.

Ankara lojistik konusunda özellikle 90’lı yıllarda karayolu taşımacılığında önemli bir büyüme gerçekleştirmiş bulunuyor. EVA Gayrimenkul Değerleme'nin analizine göre 90’lı yıllarda nakliyeci mantığı ile çalışan sektör, 2000’li yıllardan sonra gelişen ekonomi ve küresel rekabet koşullarının zorlamasıyla nakliyecilikten lojistiğe doğru bir dönüşüm yaşıyor. Kombine taşımacılık modeline geçmek için karayoluna ek olarak demiryollarının artırılması ve ihtiyaçlara uygun hale getirilerek karayollarının yükünün hafifletilmesi çalışmaları çerçevesinde lojistik açısından önemli bir döneme giriliyor. Küresel rekabette avantajlı olabilmek için çok yönlü taşımacılığın zaman ve maliyet açısından kârlı şekilde kullanılması kanıksanmış bulunuyor.

Ankara avantajlı coğrafi konumu nedeniyle lojistik faaliyetler açısından önemli bir noktada yer alıyor. Bu özelliklere ek olarak gelişen ekonomisi, çeşitli üretim kollarında üretim kabiliyeti, dinamik nüfusu ve çevresi açısından merkez konumda olması sebebiyle Türkiye için potansiyel bir üretim ve lojistik üssü pozisyonunda bulunuyor. Tarihi bir ticari kavşakta bulunması sebebiyle karayolu avantajı ve geliştirilmekte olan demiryolu altyapısı Ankara'ya önemli fırsatlar yaratıyor. EVA Gayrimenkul'un araştırması ise güncel durum itibariyle Ankara’nın lojistik faaliyet merkezi özelliği taşımasına rağmen dünyanın benzer özellikteki bölgelerinden geride kaldığını, ancak geliştiğini ortaya koyuyor.

Dev lojistik kompleks
Lojistik merkezler konusunda Türkiye'de kamu ve özel sektör kaynaklı eksiklik ve ihtiyaçlar sürerken, ilk olması açısından çok büyük önem taşıyan bir girişim olarak Ankara Lojistik Üssü kurulmuş bulunuyor. Akkaya, bu üs sayesinde Ankara'nın lojistikte daha sistematik bir merkez haline geldiğini belirtiyor. Ankara Lojistik Üssü gelen ve gidecek olan yük araçlarını bir yerde toplayarak araçları şehir merkezine sokma ihtiyacını da ortadan kaldırıyor. Üssün yerleşim alanının 700.000 m2 olduğunu ifade eden Akkaya, alan üzerinde 198.000 m2 kapalı toplam inşaat alanı ve 191.000 m2 açık olmak üzere toplam 389.000 m2 kullanım alanı bulunduğunu kaydediyor.

Akkaya, Ankara Lojistik Üssü'nün Türkiye’nin ve sektörün uluslararası rekabet açısından ihtiyacı olan her hizmeti kompleks olarak verebilecek kapasite ve imkanlara sahip olduğunu belirtiyor. Üssün iki etap halinde Ankara’nın Kazan ilçesi Fethiye Mahallesinde faaliyete geçtiğini ifade eden Akkaya, Mayıs 2015’de Ankara-İstanbul Otoban bağlantısı köprülü kavşağın açılmasıyla otoban bağlantısının sağlandığını belirtiyor.

Ankara Lojistik Üssü'nün büyüklüğü hem bölge hem de ülke ekonomisine büyük katkı sağlıyor. Lojistik sektörü açısından da Türkiye'de ayrı bir önem arz ediyor. Kompleks lojistik hizmet sunan Ankara Lojistik Üssü içerisinde lojistik firmalarının ihtiyaç duyacağı Gümrük Ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı ilgili kuruluşlar, Ankara Ticaret Odası, Ankara Sanayi Odası birimleri, noter, banka, PTT, sigortacılık temsilcileri ve ihtiyaç duyulan her türlü hizmet ve sosyal alanlarla park alanları, depolar, ofisler, gümrüklü depolar ve geçici depolama alanları yer alıyor.

Akkaya, Kazan ilçesinde bulunan Ankara Lojistik Üssü'nün bölgeye yatırımın artması ve ekonomik gelişmenin sağlanmasına yol açtığına vurgu yapıyor. Üssün bulunduğu konum itibariyle hem çevre yoluna yakınlığı hem de diğer şehirlerden gelen araçların geçiş noktası olması bölgenin önemini artırıyor. Bunun yanında şehirdeki büyük lojistik ve depolama şirketleri üssün daha çok getiri sağlayacağını düşünerek bölgeye yatırım yapıyor. Üs içinde Borusan Lojistik, Ekol, Gefco, Ceva ve Karınca gibi büyük lojistik firmalarla ülkenin önemli ulusal ve uluslararası taşımacılık firmaları da yer alıyor.

Çok yönlü ulaşımda avantajlı
Ankara'da bulunan organize sanayi bölgeleri ise lojistik sektörü açısından en önemli merkezler olarak öne çıkıyor. Akkaya, Yenimahalle'de Ostim OSB ve Sincan'daki Organize Sanayi Bölgelerinin lojistik sektöründe yoğunluğun daha da artmasına neden olduğunu kaydediyor. Akkaya ayrıca, Ankara'nın Türkiye’nin doğusu ve batısı arasında merkez bir konumda bulunması nedeniyle yük taşımacılığında önemli bir geçiş merkezi işlevi gördüğüne de dikkat çekiyor.

Bununla birlikte, taşımacılığın daha çok karayoluyla yapılması yanında demir yollarının da kullanılması Ankara açısından büyük önem arz ediyor. Bölgenin, mevcut potansiyeli ve gelecekteki potansiyeli dikkate alındığında TCDD için önemli bir pazar payı yaratacağını söyleyen Akkaya, konumu itibariyle Ankara'nın Ön Asya ve Ortadoğu ülkelerine başlayacak transit ticaret sayesinde istihdama yoğun katkı da sağlayacağını dile getiriyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise TCDD tarafından yürütülen Yüksek Hızlı Tren Projeleri ve altyapı yatırımlarının son derece olumlu olduğunu, ancak TCDD yatırımlarının yüksek hızlı trenle sınırlı kaldığını kaydediyor. Yazıcı, Ankara-Eskişehir hattına ek olarak Ankara-Konya hızlı tren hattının da kullanılır olmasıyla yeni hatların hizmet kalitesini artıracağını ve Ankara’da demiryolu taşımacılığının canlanmasına katkıda bulunacağını belirtiyor. Bununla birlikte Yazıcı, demiryolu yük ve yolcu taşımacılığının toplam yük ve yolcu taşımacılığı içindeki payının artırılması gerektiğine de vurgu yapıyor.

Ankara'da lojistik dağılım
Ankara’da lojistik amaçlı kullanımlar daha çok şehrin kuzey batı kısmında gelişim gösteriyor. Bu bölge içinde Yenimahalle, Sincan ilçeleri ile özellikle Kazan ilçesi Saray bölgesi daha çok tercih ediliyor. Bu bölgede amaca yönelik imar koşulları, altyapı ve yapılaşmaların olması, ulaşımın daha kolay olması tercih sebeplerinin başında geliyor. Ayrıca benzer imar koşullarına sahip olan Akyurt İlçesi çevresinde de lojistik amaçlı yapılaşmaların çoğalması ve Esenboğa Havalimanına yakın olması nedeniyle Akyurt ilçesi de tercih edilen bölgeler arasında yer alıyor.

Ankara’nın güneyle bağlantısını sağlayan Konya yolu ve Gölbaşı ilçesi çevresinde lojistik amaçlı kullanımlar daha çok bazı özel şirketler tarafından yapılıyor. Ancak bu bölge diğer bölgelere göre daha kısıtlı seviyede bulunuyor. Ankara’nın doğu bağlantısı olan Samsun yolu üzerindeki Mamak ve Elmadağ ilçelerinde de gelişim Gölbaşı ilçesindeki gibi kısıtlı düzeyde görülüyor. Ancak lojistik sektöründe faaliyet gösteren bazı büyük firmaların bu bölgede tesisleri yer alıyor ve sektörel bazda gelişim yavaş seyrediyor.

Ankara’nın özellikle Kazan, Yenimahalle, Elmadağ, Akyurt ve Sincan ilçeleri lojistik sektörü bakımından yatırım bölgeleri olarak öne çıkıyor. EVA Gayrimenkul'un araştırması, Akyurt ilçesinin geniş kullanımlı ve imar koşulları bakımından uygun bölgeleri olması ve lojistik sektöründe havayolunun önemini artırması nedeniyle gelecekte bu yönde gelişim göstereceğini de ortaya koyuyor.

Akkaya, bölgesel bazda depo amaçlı kullanımda kiralama değerlerinin tercih edilen bölgeler arasında değişiklik gösterdiğini kaydediyor. Daha çok tercih edilen bölgelerde değerlerin diğer bölgelere göre daha yüksek seviyelerde olduğunu ifade eden Akkaya, ilçelere göre depo kiralama m2 birim değerlerinin Kazan ilçesi Saray bölgesinde 5-14 TL/m²/ay, Yenimahalle'de 5-10 TL/m²/ay, Sincan'da 4-8 TL/m²/ay, Akyurt'da 3-8 TL/m²/ay, Elmadağ'da 3-5 TL/m²/ay olduğunu belirtiyor.

Yapılacak çok iş var
Türkiye'de hızla gelişen lojistik sektöründe Ankara'nın köprü görevi gördüğünü ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise kentin aktarma merkezi oluşturmasından kaynaklanan büyük bir avantaja sahip olduğuna değiniyor. Yazıcı, lojistik açısından bakıldığında karayolu ve demiryolu projelerinin hayata geçirilmesindeki gecikmelerin, ayrıca havayolu ulaşım gücünün arzu edilen seviyede olmamasından dolayı, Ankara'nın bu konumunu ekonomik ve lojistik gelişmede tam olarak kullanamadığına dikkat çekiyor.

Ankara’da lojistik sektörünün yüksek gelişme potansiyeline sahip olduğuna vurgu yapan Yazıcı, önümüzdeki yıllarda lojistik depo kullanımına uygun imarlı arazi talebi ve A sınıfı depo ihtiyacının artacağını ileri sürüyor. Yazıcı, Ankara’da sektörün büyüme potansiyelinin yanı sıra demiryolu ve havayolu taşımacılığının geliştirilmesi, depolama hizmetlerinin etkinleştirilmesi ve maliyet azaltıcı yatırımların mutlaka hayata geçirilmesi gerektiğini de sözlerine ekliyor.

EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında:
EVA, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Lisanslı Değerleme Şirketleri Listesindedir ve Bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi de bulunmaktadır. EVA Değerleme, sektöründe çok itibarlı bir kuruluş olan; İngiltere orijinli Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarafından Türkiye’nin ilk “Regulated by RICS” statüsüne getirilmiş kurumudur. EVA, özel sektör ve kamu kurumları için; her Türlü Gayrimenkulün ve Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerleme çalışmaların, Gayrimenkul Sektörü Pazar ve Sektör Analiz Raporları, Gayrimenkul Projeleri Finansal Fizibilite ve Yapılabilirlik Analizleri Çalışmaları hazırlamakta, Lokasyon Analizleri , Kentsel Dönüşüm Çalışmaları, En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları hizmetleri sunmaktadır. 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması , 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık, En İyi Araştırma ve En İyi Değerleme Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması ödülüne layık görülmüştür. Ayrıca yine uluslararası bir kurum olan International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması ve Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması 2014 senesinde ise tekrar Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması olarak seçmiştir.

Haberin Kaynağı : Haber Atölyesi

24.08.2015